공급 부족론이 얼마나 허상인지 알려줌

인터넷에서 화제인 공급 부족론이 얼마나 허상인지 알려줌에 대해 알아보도록 하겠습니다. 이 글을 처음부터 끝까지 읽다 보면 공급 부족론이 얼마나 허상인지 알려줌에 대해 아는데 도움이 될 것입니다. 공급 부족론이 얼마나 허상인지 알려줌에 대해 궁금했던 분들은 읽어보시면 도움이 될 것입니다. 아래의 문서에서 정보를 드리겠습니다.

공급 부족론이 얼마나 허상인지 알려줌

보통 상승론자들이 입주물량=공급이고 향후 수도권 입주물량이 적기 때문에 앞으로 죽 상승할거라고 주장하는데,

결론부터 말하면 입주물량은 결코 공급이 아니라는 거야.(전세공급은 될지언정 매매공급은 아니라는 뜻)

이거에 대해 일찍이 이현철씨가 자세히 설명 한적이 있어.

보통 분양 계약 후 3년 후에 잔금을 치르며 입주를 하게 되는데 입주하는 시점에 입주자들이 전세를 내놓을지언정 보통 매물로 내놓지는 않기 때문에 입주물량은 매매공급이 될 수 없다는 거지(지금은 전매제한 때문에 당연히 더더욱 매물을 못 내놓고)

즉, 입주 3년 전 분양을 받고 계약하는 시점이 실질적으로 공급이라는 거야.

실제로 분양권 받은 사람은 무주택으로 분류가 되지 않지. 당연히 수분양자도 1주택자로 스스로 인식하고 열심히 중도금 내면서 잔금을 모을 거고.

이걸 이해하기 쉽게 일반아파트 매매 상황으로 대입해보자.

가령 일반아파트 매물이 2월에 나왔고 2월에 계약이 체결되어서 매수자가 6월에 잔금치르며 입주한다고 치자.

그럼 이때 일반아파트 매물이 공급효과를 가지는 게 2월이냐? 6월이냐?

당연히 빡대가리가 아닌 이상 2월 매물 나온 시점을 공급으로 생각하지 6월 입주 시점을 공급으로 생각하지 않을 거야.

분양도 이것과 똑같아.

공급자가 일반 매도자가 아니라 건설사고, 수요자가 일반 매수자가 아니라 청약신청자라는 차이점이 있을 뿐이야.

그리고 우리나라는 독특한 선분양 제도를 운영하고 있기 때문에 계약 후 입주까지 3년이라는 긴 시간이 걸릴 뿐이고.

결국 향후 수도권에 입주물량이 적은 것은 최근 3~4년 간 분양이 매우 적었다는 뜻이고, 최근 3~4년 간 공급이 적었다는 뜻이야.

즉, 지금의 가격 상승은 분양 공급이 적었던 3~4년 간 반영이 되었을 확률이 높다는 거야.

(물론 최근 3~4년의 가격 상승은 문재앙이 취임 후 2년이 지나서야 너무 뒤늦게 3기 신도시 계획을 발표했고 17년 12월 추진한 과도한 임대사업자 혜택 등 정책 삽질을 한 경향도 분명히 있지만 박근혜가 삽질한 이유도 분명히 있음을 인정해야 한다. 명박이가 집값 잡겠다며 2009년부터 2018년까지 총 70만채의 보금자리 지구 공급을 야심차게 계획했는데 2011~2013년 집값 하락이 가속화되며 공급 과잉 논란이 일자 2013년 취임한 박근혜가 명박이가 계획한 70만채 중 무려 50만채를 취소시키고 20만채 공급만 그대로 진행시켜. 사실상 문재앙 임기 중 공급 부족은 박근혜 잘못도 매우 크다. 물론 그걸 즉각 캐치하지 못하고 서둘러 공급 안한 문재앙 잘못도 크고)

왜 입주물량이 공급이 아닌지는 아래 자료를 보면 더욱 명확해진다.

위 그래프가 서울 입주물량(파란색 막대), 아래가 경기도 입주물량 추이를 막대그래프로 나타낸거다.

그래프에서 보다시피 서울은 2012~2013년 입주물량이 가장 적었고 경기는 2011~2014년까지 입주물량이 매우 적었지.

입주물량이 공급이라는 상승론자들 주장대로라면 서울,경기 아파트는 2011~2013년 폭등하고 오히려 상대적으로 입주물량이 많았던 2017~2020년에 하락했어야 하는게 맞다. 그런데 현실은 2011~2013년에 수도권 아파트는 완전히 바닥으로 추락하고 2017~2020년에 상승했지.

이걸 근거로 들면서 이현철이 "야이 좆밥좆문가 새끼들아. 니들이 그렇게 주장하는 입주물량=공급이라면 왜 입주물량 최저치였던 2011~2013년 수도권 대폭락했는지 설명해라"고 일갈하니까 아포유가 냉큼 떡밥을 물었지.

이 때 아포유가 이현철을 까면서 뭐라고 반박했냐면,

2011~2013년은 서울에 있던 중앙부처들이 세종으로 대거 이관되면서 공무원들이 이동함에 따라 입주물량이 적었음에도 불구하고 집값이 하락했다고 했지.

공무원 월급 매년 인상돼서 서울 집값 올랐다고 주장하는 이상우만큼이나 참 씨발스러운 근거가 아닐 수 없지. ㅋㅋㅋ

그 시기 공무원이 몇명이나 이동했으며 그 중 어차피 아파트 구입 여력 안되는 원룸 사는 젊고 미혼의 신규 공무원들이 몇명인지, 실질적으로 아파트 구매여력이 되는 공무원들은 몇명인지, 세종으로 발령난 공무원 중 실제로 서울 집 팔고 간 공무원은 몇 명인지 이런 정확한 데이터는 단 하나도 못 대면서 그저 그 시기 공무원 세종으로 발령 많이 났으니까 입주 물량 최저치 였음에도 불구하고 집값 떨어진거야! 라고 우기는 걸 어떻게 받아들여야 할까?

지인 중에 행시 출신 사무관이 있는데 몇년 전 기재부 발령 났을 때 세종에 원룸 잡고 살았다. 본가에 와이프랑 애들은 그대로 두고.. 주말 부부한 거임.

세종 발령자 중 대체 몇명이나 서울 집 팔고 세종으로 이사가면서 자기 자식 전학시키고 삶의 터전 자체를 바꾸겠냐고?

씹포유는 이런 사례가 얼마나 있는지 인식하지도 못하고 통계로도 못 내니 결과를 후행적으로 억지로 끼워맞추는 뇌피셜스러운 근거 밖에 못 내는 거야.


3줄 요약

1. 폭등무새들이 철썩처럼 믿는 입주물량에 의거한 공급은 허상이다.

2. 입주물량이 아니고 분양물량이 공급이다.

3. 향후 수도권 아파트 공급을 따지고 싶다면 입주물량이 아니라 분양물량을 분석해라.

하나 더 추가하면 분양물량만 공급이 아니다. 일반 아파트 매물량에 비해 매수심리가 꺾인다면 그것 또한 당연히 공급효과를 낸다.


공급 부족론이 얼마나 허상인지 알려줌에 대해서 알아보았습니다. 추가적으로 궁금한 글이 있는 경우 다음 글들을 참고하시면 큰 도움이 될 것입니다.

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