올해 집값 한번 더 점프할까?

인터넷에서 화제인 올해 집값 한번 더 점프할까?에 대해 알아보도록 하겠습니다. 이 글을 처음부터 끝까지 읽다 보면 올해 집값 한번 더 점프할까?에 대해 아는데 도움이 될 것입니다. 올해 집값 한번 더 점프할까?에 대해 궁금했던 분들은 읽어보시면 도움이 될 것입니다. 아래의 문서에서 정보를 드리겠습니다.

올해 집값 한번 더 점프할까?

올해 7월은 임대차법 시행 2년차가 되는 시점으로 그때부터는 더이상 계약 갱신이 불가해지게됨.

지난 2년간은 폭등하기전의 전세가격으로 임차를 2년 더 하는 특권을 누렸던 임차인들이, 내년 7월부터는 그러한 특권사용이 불가한 상황에 놓이게되는거임.

즉, 4년전 대비 폭등한 전세가격을 감당해야하는 임차 수요들이 시장에 내던져지게 된다는것임. 이분들에게는 전세가격을 몇달전과 비교하는것은 의미가 없음. 4년전의 전세 가격과 비교를 해야하는것임.

4년전 전세가격 대비 지금의 전세가격은 어떻지?

수억씩 폭등함.

심지어 최근에는 급격한 월세화와 월세 폭등이 나타나고있음.

이러한 상황에서 4년전대비 수억씩 올라간 전세가격과 한달에 수백만원씩의 월세를 감당할 수 없는 임차수요자들은 기존 전세가격대의 주택을 매수하는것으로 돌아서게됨.

예를들어 서울에 9억대 전세사는 사람들이 계약갱신 청구권까지써서 4년이 지나고나니 전세가 4년만에 14억이됐네? 혹은 보증금 9억은 그대로 유지하고 거기에 월세 200을 더달라고하네? 그럼 그돈을 도저히 마련못하니 기존 전세가격인 9억을 가지고 주요 수도권 지역의 주택 매수로 뛰어든다는거임.

Got it?

따라서 전월세가 감당이 안되는사람이 어떻게 집을사냐는 질문은 참으로 허접한 질문임^^

그리고 그 시작 시점은 올해 2월부터임.

통상 계약일 대비 최대 6개월 후로 잔금일을 지정하므로, 7월에 전세가 만료되는 임차수요는 6개월전인 올해 2월부터 움직이게 되기 때문임.

즉, 최근 수개월간 억지로 억눌린 수요에, 2020년 7월 임대차법 시행후 2년이 도래하여 2022년 7월에 전세 계약이 만료되고 더이상 계약갱신청구권 사용이 불가한, 그래서 4년전 대비 엄청나게 늘어난 거주비를 감당할 수 없는 수요들까지 매수 수요에 더해져, 2월부터 걷잡을 수 없는 수요가 터져나옴.

따라서 올해 4월만 돼도 이미 게임은 끝남.

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《원래는 여기까지만 썼었는데 댓글보고 아래 내용 추가함》

댓글에 더이상 수요가 없지않냐는 얘기하는애들이 있는데, 신규 거주수요는 차고 넘침. 매년 결혼, 이혼, 분가 등의 사유로 30만가구씩 신규 가구가 늘어나고 이는 2035년까지 지속됨. 출생률이 줄어서 인구가 감소한다는 드립치는 애들은 가구수 증가를 생각하지않는 단순한 애들임.

출생률은 작년에도 재작년에도 계속 줄고있었는데 그럼 그때 집값은 왜폭등함?

매년 늘어나는 가구수를 봐야지^^

또 댓글에 금리가 올랐으니 집값이 폭락한다는 한심한 소리하는 애들이 있는데, 이또한 얼마나 개념없는 소리인지 알려줄게.

아래 자료의 X축 붉은색 음영이 금리 상승기, 하늘색 음영이 금리 하락기임. 그리고 빨간색 줄이 국토부 실거래가를 기반으로한 매매가격지수이고 회색 세로 막대가 금리임.

자료를보면,

금리 폭등기에 집값이 폭등하기도하고,
금리 하락기에 집값 떨어지기도하고,
금리 하락기에 집값 올라가기도하고 함.

금리보다는 결국 다른 무언가가 집값에 영향을 준다고밖에 설명이 안되는 부분임.

주택 가격을 결정하는 핵심 요소는 바로 증세와 수급불균형임.

간단히만 설명해보자.

위 자료에 2005년 9월~2008년 9월을 보면 36개월간 금리가 2%나 폭등함. 그런데 매매가격지수는 어떻게되지?

무려 21.7P 폭등했음.

금리가 폭등하는데 집값이 폭등하네?

왜일까?

바로 2006년 1/1부로 종부세와 양도세 중과가 시행됐지. 즉, 조세 전가의 경제원리에 의해, 세금이 오르니 그것이 매수자에게 전가되어 집값이 폭등한것임.

하나더 보자.

2017년 10월~2019년 6월의 21개월간 금리는 0.5% 상승함. 그런데 매매가격지수는 10.6P 상승했지. 역시 금리가 상승하는데 집값이 상승하네?

왜일까?

바로 해당 시점에 시행된 종부세 강화 및 양도세 강화 정책으로 인한 증세로 늘어난 세금이 매수인에게 전가된 결과임.

마지막으로 하나더 보자.

2008년 8월~2009년 2월의 6개월간 금리는 3.25% 폭락했음. 그런데 매매가격지수는 어떻지?

2.2% 하락했네?

금리가 폭락하는데 집값이 왜떨어졌을까?

금리가 폭등하면 집값이 폭락한다는 논리면, 금리가 폭락하면 집값이 폭등해야되는거 아님?

저 시기 집값 하락은, 리먼사태가 그 원인이라고 대부분이 잘못알고있지만 사실은 2008년 7~9월에 잠실 파크리오, 리센츠, 엘스, 강동 롯데캐슬퍼스트 등 다해서 무려 총 2만 1천여세대가 동시에 입주를 한것이 직접적인 원인임.

즉, 공급 물량이 과하게 쏟아진 결과, 수요와 공급에서 공급이 일시에 확 늘어나 수요-공급의 경제원리에 의해 가격이 하락한것임.

참고로 저 시기에 부산의 아파트 가격은 상승했음.

똑같이 금리가 폭락하는데 서울은 하락, 부산은 상승하네?

이것만 봐도 집값은 금리가 아닌 다른 요소의 영향을 더 받는다는게 확실해짐.

금리가 지역별로 다르게 영향을 주는것도 아닐텐데 왜 저런 결과가 나온걸까?

원인은 바로 공급물량이지^^

저 시기에 서울에 엄청난 공급이 있었을지라도, 부산에는 공급이 부족했던것임.

결론적으로, '부동산 가격은 세금과 수급에 직접적인 영향을 받는다'라고 정리할 수 있음.

지금은 엄청난 현금 유동성이 풀렸고 그것때문에 집값이 폭등하는것이지 수급 불균형이 원인이 아니라구?

Nope.

유동성이 아무리 넘쳐도 공급이 충분하면 집값은 하락함.

작년에 전국 부동산 가격이 폭등할때 유독 대구는 집값이 하락했지. 대구에만 현금 유동성이 영향을 안미쳐서 그런걸까?

아니지.

그 이유는 바로 대구에 엄청난 입주물량이 있었기 때문임. 수요대비 공급이 더 많았기에 수요-공급의 경제원리에 의해 가격이 하락한것임.

그리고 지금의 서울 및 수도권 주요지역의 아파트는 수요 대비 극심한 공급 부족 상황이고, 심지어 올해와 내년의 아파트 공급 물량은 역대 최저 수준임. 이런 상황에서 수요를 억지로 눌러놓았을 뿐, 그 수요는 사라지지 않고 그대로임.

억지로 눌러놓은 수요는 결국 일시에 폭발한다.

그렇게 일시에 수요가 폭발하면  집값은 어떻게될까?

지금껏 수많은 규제들 이후에 어떤일이 벌어졌는지를 상기해보기 바란다.

규제로 일시에 수요가 억눌려 순간적으로 거래량이 급감했다가, 어느 순간 거래량이 무자비하게 터져나오며 미친 폭등장이 나타났지.

지금 언론에서 금리 올렸으니 집값 떨어진다고 난리이고, 아마 그걸 그대로 그냥 믿는 사림들이 대부분일것임.

근데 왜 하필 지금 이시점에 국토부장관, 경제부총리, 심지어 한은총재까지 나서서 집값이 잡힌다고 이난리인건지는 생각해봤어?

지금 시점이 어떤 시점인지 잘 생각해보시기 바람^^

국토부 실거래기 기준 21년 11월, 12월의 신고가율이 몇% 나오고있는지 한번 확인해보면 생각이 달라질거임.

고가아파트 저가아파트 가릴것 없이 40%가 넘는 미친 신고가율이 나오고있음.

억지로 거래를 눌렀는데도 저정도 신고가율이 나오고있다는것은 거래가 조금만 살아나면 일시에 걷잡을 수없는 폭등이 나타나게됨을 의미함.

나의 희망사항과 현실 직시는 전혀 별개의 영역임.

누가 집을 사건말건 나의 알바는 아니나, 현실을 제대로 바라봐야지 언론말만 믿고 휘둘리다가는 정말 큰일남.

기억하자.

최근 수개월간 억지로 억눌린 수요에, 2020년 7월 임대차법 시행후 2년이 도래하여 2022년 7월에 전세 계약이 만료되고 더이상 계약갱신청구권 사용이 불가한, 그래서 4년전 대비 엄청나게 늘어난 거주비를 감당할 수 없는 수요들까지 매수 수요에 더해져, 2월부터 걷잡을 수 없는 매수 수요가 터져나온다.

따라서 올해 4월만 돼도 이미 게임은 끝난다

주식하면 집안 망한다.

올해 집값 한번 더 점프할까?라는 글에 사람들은 다음과 같은 의견을 보였습니다.

1. 글쓴이 말에 동의함. 원래 자신이 없으면 혓바닥이 긴 법이지. 공급부족으로 세종, 대구 제외 전국이 집값 폭등하니까 작년 11월,12월에 말도 안되게 대출 전면 중단 시켜 버려서 지금까지 대출로 거래 자체를 억눌러 왔지. 이건 운동 경기에서 룰 자체를 파괴해 버린 거임. 야구 경기하는데 자기 팀이 불리하니까 갑자기 상대방 공을 다 뺏어서 도망가 버린다? 당장은 경기가 진행이 안되니까 승패가 결정은 안나겠지만 결과는 뻔한 거지. 단지 시간만 벌고 있는 거임. 그러니까 경제부총리가 대선후보들이 공통적으로 공급정책 들고 나오는 거 보자 마자 기다렸다는 듯이 " 아, 주택 가격 하락 겨우 만들어놨는데 니들이 다 망쳤잖아~!"라고 숟가락 얹는 거임. 본인이 제일 잘 아는 거지.
   
   
2. 그 전세 다 대출로 낸건데 뭔돈으로 매수를 하냐...
   매매가 전세보다 대출 더 안나오는데 ㅋㅋㅋㅋ

올해 집값 한번 더 점프할까?에 대해서 알아보았습니다. 추가적으로 궁금한 글이 있는 경우 다음 글들을 참고하시면 큰 도움이 될 것입니다.

내 생각엔 1기 신도시가 투자 가치 있을 거 같음