가족 간의 부동산 거래 시 주의 사항 알아보기

가족 간의 부동산 거래 시 주의 사항 알아보기

부동산 세금에 대한 중과세 정책이 계속 유지되면서 전국에 증여 광풍이 불었다. 주택 공시 가격 발표 직전인 지난 3월, 부동산 증여 건수가 1만 건을 넘어설 정도로 정점을 찍은 것으로 보아 시장 매도보다는 분산 증여로 부동산세 문제를 해결한 것으로 판단된다. 자녀 명의로 부동산을 이전하는 방안에는 증여뿐 아니라 매매도 있다. 이에 특수관계인 간 거래를 인정받을 수 있는지 세무상 점검해보자

증여 취득세 중과세가 시행되면서 증여뿐만 아니라 매매 방식에 대한 컨설팅 문의 또한 대폭 증가했다. 가족 간 매매는 적당한 부동산 계약 금액, 매수자의 자금 출처 재원 및 이전 방안에 따라 부담하는 세금 비교 등 사전에 체크할 부분이 많다. 가족 간 매매는 증여보다 매매가 세금 측면 및 자급 출처 등 종합적으로 유리한 경우에 실행한다. 10년 이내 동일인에 기증여한 사실이 존재하여 증여세 부담이 큰 경우 또는 양도소득세 비과세나 감면 혜택을 받을 수 있는 경우 등이 이에 해당한다. 다만 저가 양수 또는 고가 양도로 시가와 양수·양도가액의 차액만큼 무상으로 경제적 이익을 취득하게 되므로 매매거래지만 증여세가 과세될 수도 있다.

부당행위계산부인 점검

직계존비속 또는 배우자에게 양도한 재산은 양도자가 당해 재산을 양도한 때 그 재산의 가액을 직계존비속 또는 배우자가 증여받은 것으로 추정한다. 다만 출처 확인이 가능한 자금으로 그 대가를 지급하고, 취득한 사실이 명백히 인정되는 경우 증여받은 것으로 추정하지 않는다. 가족 간 매매는 특수관계인 간 거래로, 제3자와의 일반적 거래에 비해 객관적으로 조세 부담을 부당하게 감소시키는 유형의 거래에 해당하는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다. 이를 ‘양도소득의 부당행위계산부인제도’라 일컫는데, 여기에 해당하는지 체크해볼 필요가 있다.

조세 부담을 부당하게 감소

가족 간 매매는 대부분 시가보다 저가 양도를 생각하는데, 양도자와 양수자 모두 부담하는 세금을 생각해봐야 한다.

① 매도자의 양도소득세 검토
특수관계인 간 저가 매매 거래 시 시가와 거래가액의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우 거래가액이 아닌 시가를 기준으로 양도소득세를 계산하게 된다. 즉 거래가액대로 양도소득세를 부담하려면 시가와 거래가액의 차액이 3억 원 미만이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 미만으로 거래해야 한다.

② 매수자의 증여세 검토
자녀는 저가 거래를 통해 이익을 본 금액이 과세 대상인지 판단해야 한다. 특수관계인 간에는 (시가-대가)의 차액이 시가의 30% 이상 또는 그 차액이 3억원 이상이어야 증여세를 과세한다. 아래 사례에서 시가는 15억 원이며, 12억 원에 양도하면 저가양도에 따른 증여 규정이 적용되지 않는다. 다만 양도가액과 시가의 차액이 5%보다 크므로 부당행위계산부인 규정을 적용해 시가 15억 원으로 양도소득세를 계산하게 된다.

두 번째 사례는 2주택 중과세로, 기본세율(6~45%)에 20%가 가산되고 장기보유특별공제가 적용되지 않아 양도소득세 부담이 엄청나다. 그럼에도 자녀에게 이전하는 이유는 ‘종합부동산세 중과세율’ 때문이다. 종합부동산세 중과세율을 몇 년 내다보면 시세차익을 넘기는 일이 발생하기 때문이다. 세부담도 덜고 자녀 또한 주택을 구입해야 하는 니즈와 맞물려 양도소득세 부담에도 가족 간 매매가 발생하는 이유이다. 이 사례와 같이 양도소득세 부담이 크거나 자녀의 자금 출처 입증이 어려운 경우 부담부증여나 증여 쪽으로 검토하는 것이 효율적일 수 있다.

시가 적용

시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정하는 가액으로, 양도일 전후 3개월의 기간 이내에 당해 재산과 유사한 재산의 매매·감정·수용·공매 또는 경매가 있는 경우 그 금액이 시가에 포함된다. 아파트의 경우 대부분 유사 매매 사례 가액을 적용하게 되는데, 이는 국토교통부의 실거래가 조회를 통해 확인할 수 있다.

특수관계인 간 거래

특수관계인으로 보는 범위는 본인과 배우자·6촌 이내 혈족·4촌 이내 인척 등 친족관계, 임원·사용인 등 경제적 연관 관계, 주주·출자자 등 경영 지배관계에 있는 자를 말한다. 특수관계 여부 판단 시기는 소득세법상 규정의 양도 시기 또는 취득 시기가 원칙이다. 다만 양도일 또는 취득일 현재 특수관계가 없다 하더라도 당해 거래가 구체적으로 확정된 계약일에 특수관계인에 해당한다면 부당행위계산부인 규정이 적용된다는 것에 유의해야 한다. 또 증여 당시에는 특수관계가 아니었으나 양도 당시 특수관계가 성립된 경우에는 부당행위계산부인 규정을 적용하지 않는다.

부동산 증여는 상황에 따라 방법을 달리할 수 있다. 양도소득세 부담이 적은 부동산의 경우 증여보다는 매매가 유리하고, 자녀의 자금 출처 입증이 어려운 경우 매매보다는 부담부증여나 증여가 유리할 수 있으니 케이스별로 검토해야 한다.

유의할 점

가족과 부동산 거래 시에도 타인과 거래하는 것처럼 형식을 면밀히 갖춰 투명하게 계약해야 한다.

첫째, 자녀에게 이전 시 세법상 별도 세대 요건을 충족하는지 확인해야 한다.

일시적 2주택 비과세 등의 양도소득세 혜택이 있는 매매 거나 취득세 중과세를 면하려면 세법상 세대가 분리된 자녀에게 양도해야 한다. 동일 세대에 매도 시 여전히 2주택으로 되어 세제상 불이익이 발생할 수 있다. 특히 소득이 없는 20대 대학생 자녀를 세대 분리한 경우 별도 세대로 오해하는 경우가 종종 있다. 세법 규정에 따르면 만 30세 미만 일정 소득이 없는 미혼 자녀의 경우 주소가 달라도 동일 세대로 본다.

둘째, 정확한 시가를 파악해야 한다. 

가족 간 매매 시 적정 거래가액을 정해야 한다. 그러기 위해선 정확한 시가를 알아야 하며, 특히 아파트의 경우 유사 매매 사례 가액이 2개 이상인 경우 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 시가로 본다. 시가가 모호한 경우에는 감정 평가를 활용하는 것이 유용하다.

셋째, 거래금액에 대한 자금 출처가 명확해야 하고 실제 그 자금을 수수해야 한다. 

가족 간 매매 시 과세 관청에서 이에 대한 자금 증빙서류를 확인하기 때문에 특히 요즘처럼 고가 부동산 거래 시에는 자금 출처 입증 준비를 면밀히 해야 한다. 거래금액을 정했다면 그다음 주의할 점은 그 금액에 해당하는 자금을 직접 수수해야 한다는 것이다. 자금 이동이 없거나 그에 대한 입증이 불가능하면 해당 거래는 매매가 아닌 증여로 볼 수 있기 때문이다.

대안으로 부담부증여도 고려해볼 만

보유세 과세기준일인 6월 1일 이전에 자녀나 배우자에게 분산 이전함으로써 종합부동산세 절세뿐 아니라 향후 양도소득세도 줄일 수 있다. 시가로 매매나 증여를 할 경우 시가가 취득가액이 되므로 이후 타인에게 양도 시 상승한 금액만 양도소득세를 내면 되기에 세부담이 줄어들 수 있다. 만약 부담부증여나 증여로 자녀에게 부동산을 이전한다면 5년 이내 타인 매각 시 취득가액 이월과세 규정을 유의해야 한다.

5년 이내 매각으로 증여의 효과가 사라질 수 있으므로 단기간 매각 계획 있다면 더 면밀히 검토해야 할 것이다. 부동산 증여는 상황에 따라 방법을 달리할 수 있다. 양도소득세 부담이 적은 부동산의 경우 증여보다는 매매가 유리하고, 자녀의 자금 출처 입증이 어려운 경우 매매보다는 부담부증여나 증여가 유리할 수 있으니 전문가와 케이스별로 검토하는 것을 권유드린다. 

위 글의 출처는 우리은행 TWO CHAIRS웹진 VOL.49호입니다.

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