재건축 대신 리모델링 사업으로 급선회

재건축 대신 리모델링 사업으로 급선회

최근 오세훈 서울시장의 취임 이후 재건축 아파트에 대한 기대감이 높아지고 있다. 하지만 재건축사업은 안전진단 절차 강화, 조합 설립 이후 조합원 양도 금지, 재건축초과이익환수제 등 강화된 규제정책으로 쉽지 않은 상황이다. 이에 낡고 오래된 중층 아파트 단지는 그 대안으로 재건축사업에서 리모델링 사업으로 급선회하고 있다. 그래서 준비한 2021년 하반기 리모델링 사업에 대하여.

부동산 재테크에 관심 있는 사람이라면 재건축이나 재개발에 대한 관심이 높을 수밖에 없는데, 최근까지 재건축 아파트의 규제 강화가 지속되면서 그 대안으로 리모델링 사업이 인기를 끌고 있다. 특히 1990년대 대규모 공급 대책의 일환이던 고양시 일산, 안양시 평촌, 성남시 분당 등 1기 신도시의 약 29만 가구와 서울 지역의 중층 아파트를 중심으로 리모델링 사업에 관심을 보이는 아파트 단지가 늘고 있다. 지방자치단체도 리모델링 사업 지원에 적극적인데, 1기 신도시 중 경기도 고양시와 성남시는 사업 지원을 위해 조례까지 개정하고 리모델링 컨설팅 시범 단지를 선정해 지원하고 있다. 

지난 1월 경기도는 리모델링 시범 단지를 공모했는데, 111개 단지가 신청할 정도로 ‘리모델링 붐’이 일어나고 있다. 선정된 시범 단지는 리모델링 방안을 제시하고, 사업성 분석, 안전진단 비용과 안전성 검토 비용, 세대별 분담금 산정 등 컨설팅 용역비를 지원받게 된다. 이러한 지원에 힘입어 경기도 성남시 ‘분당한솔5단지’는 1,000세대 이상의 아파트 중 최초로 리모델링 사업계획을 승인받기도 했다. 한편 서울과 수도권을 중심으로 리모델링 시장이 확대되고 있는 만큼 대형 민간 건설사들도 ‘리모델링 전담 팀’을 꾸려 적극적으로 수주 영업에 뛰어들고 있는데, 과연 리모델링 사업이 재건축사업의 대안이 될 수 있을까?

아파트 재건축사업의 대안, ‘리모델링 사업’이란?

낡고 오래된 아파트의 물리적 환경을 개선하기 위해서는 재건축하거나 일부를 리모델링하는 방법이 있는데, 재건축 사업은 안전진단 D등급 이하이고 준공 후 30년이 경과해야 하지만, 리모델링 사업은 안전진단 B등급 이상이고 준공 후 15년이 지나면 가능하다. 또한 재건축사업은 건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위해 전체를 철거한 후 신축하는 반면, 리모델링 사업은 기존 건축물을 유지하면서 면적을 넓히거나 일부 층수를 높이는 방식으로 진행한다. 이러한 리모델링 방식은 저비용 리모델링과 증축형인 고비용 리모델링으로 나뉘는데, 보통 리모델링 추진 조합과 시공사 모두 추가 이익을 얻을 수 있는 고비용 리모델링 방식을 선호한다. 이 방식은 다시 수평 증축 리모델링과 2014년 4월 25일부터 시행된 수직 증축 리모델링으로 나뉘는데, 수익성이 높은 수직 증축 리모델링은 신축 당시의 구조도를 보유해야 하며 안전진단 B등급 이상이어야 가능하다. 증축 가능한 규모는 기존 가구수의 15% 이내로, 기존 아파트의 층수가 14층 이하이면 2개 층, 15층 이상이면 3개 층을 증축할 수 있다. 한편 수평 증축 리모델링은 안전진단 C등급 이하에 기존 아파트의 양옆으로 면적을 넓히는 방법으로 전용면적 85m2미만은 전용면적의 40% 이내, 85m2이상은 전용면적의 30% 이내에서 증축이 가능하다. 리모델링 사업 절차는 재건축사업과 비슷한 ‘추진위 설립 → 조합 설립 → 시공사 선정 → 건축 심의 → 행위 허가 → 이주·철거·착공 → 입주 단계’로 진행된다. 재건축사업과 가장 큰 차이점이라면 리모델링 사업은 ‘관리처분계획인가’가 생략된다는 것이다. 다만, 수직 증축 리모델링은 입주민 이주 후 2차 안전진단 절차를 진행해야 하므로 건물의 안정성을 재확인한 후 실제 철거 및 착공에 들어간다.

이처럼 사업 진행 단계 중 조합 설립이 완료되면 사업이 본궤도에 진입한 것이고, 건축 심의를 통과하면 본격적으로 속도를 낼 수있는 단계로 사업의 성패 여부는 사업 진행 속도에 달려있다. 서울시 정비사업 통계에 따르면 2000년 이후 서울에서 구역 지정을 통과한 163개 재건축사업장을 대상으로 조사한 결과, 재건축 평균 소요 기간이 지구 지정 이후 9.7년으로 평균 사업 추진 기간이 긴 반면 리모델링 사업은 조합 설립부터 착공 및 분양 단계까지 약 3년, 이후 공사 기간은 최소 2년 이상으로 비교적 짧게 소요된다. 물론 조합원 간 분쟁이나 다툼, 인허가 단계에서 맞닥뜨리는 예기치 않은 상황으로 당초 계획한 기간보다 연장되는 사례가 흔하기 때문에 사업 기간이 늘어질 수 있는 가능성은 충분히 고려되어야 한다.

리모델링 사업은 재건축사업과 마찬가지로 ‘사업 기간’이 중요한 요소. 사업 단계별 예상치 못한 요인으로 장기화될 가능성도 있다. 단기 가격 상승을 목적으로 하는 투자보다는 실거주와 더불어 장기적 가치 상품으로 접근하는 것이 바람직하다.

아파트 리모델링 사업이 재건축사업의대안이 될까?

앞서 얘기했듯이 낡고 오래된 아파트 단지의 주거 환경을 개선하는 방법으로는 재건축과 리모델링 사업이 있다. 조합원 입장에서는 평면의 효율성이나 사업성 등을 고려해 재건축 방식을 선호하는 것이 당연하다. 하지만 1기 신도시처럼 1990년대에 건축한 아파트는 대부분 중·고층이고 용적률이 200%에 이르는 아파트로 재건축사업을 진행할 때 사업성이 낮다는 단점이 있다. 게다가 재건축 아파트는 안전진단 절차 강화, 재건축초과이익환수제, 임대주택 의무 비율 등 규제를 겹겹이 강화하면서 사업 속도가 지지부진한 단지가 다수다. 이에 재건축사업이 여의치 않은 아파트 단지는 리모델링 사업으로 선회하는 사례가 늘고 있다. 가장 큰 장점은 재건축사업과 달리 관리처분계획인가 단계를 생략해 상대적으로 사업 기간을 단축할 수 있고, 건물 일부만 철거해 공사비도 절감할 수 있다는 것. 반면 리모델링 사업은 기존 아파트를 수평 또는 수직으로 증축하기 때문에 기존 동별 배치를 변경할 수 없고 기반 시설의 추가 구축이 어려우며, 내력벽을 유지해야 하기에 평면 설계에 한계가 있다. 또 신규 입주 세대수 증가분을 세대수의 최대 15%로 제한해 조합원 분담금이 가중되므로 재건축에 비해 사업성이 떨어질 수밖에 없다. 여기서 조합원 분담금이란 조합원이 새롭게 리모델링한 아파트에 입주하기 위해 부담하는 금액으로 재건축사업과 같이 일반 분양 세대수가 많아 분양수입이 증가하면 분담금이 줄고, 일반 분양 수입이 줄어들면 결국 조합원이 사업 비용을 분담할 수밖에 없다. 이 같은 분담금은 사업계획 승인(행위 허가) 이후 확정되는데, 리모델링 후 증가하는 세대의 내부 면적 및 단지 전체의 리모델링 비용을 비롯해 사업비, 세금 등을 포함하며 산정 방식은 다음과 같다.

종합해보면 기존 리모델링 사업은 서울 지역이나 1기 신도시에서 주로 추진하다 최근 지방 대도시까지 확대되고 있는데, 그 이유는 아파트가 낡고 오래되었음에도 용적률이 높아 사업성이 떨어지기 때문이다. 물론 수직 증축 리모델링으로 일반 분양 세대를 늘리는 방법이 있지만, 지금까지 수직 증축 허가를 받은 아파트는 지난해에 송파구 성지아파트가 유일할 정도로 사업 진행이 수월하지 않다. 성지아파트의 경우 수직 증축을 시행한 지 6년, 2015년 9월 포스코건설이 시공사로 선정된 지 4년 4개월 만에 행위 허가가 진행됐다. 이 밖에도 현재까지 세대 간 내력벽 철거가 금지되어 있고, 리모델링 아파트도 임대주택을 비롯한 공공 기여를 강화한다는 계획이 언급되고 있으므로 사업성 저하로 분담금이 상승할 수도 있다. 따라서 리모델링 사업은 재건축사업과 마찬가지로 ‘사업 기간’이 가장 중요한 요소로, 사업 단계별 예상치 못한 요인으로 장기화될 가능성도 내재하므로 단기 가격 상승을 목적으로 하는 투자보다는 실거주와 더불어 장기적 가치 상품으로 접근하는 것이 바람직하다. 

위 글의 출처는 우리은행 TWO CHAIRS웹진 VOL.49호입니다.

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