관리처분인가 후 재건축 보유 유리, 입지 좋은 곳으로 갈아타는 전략

관리처분인가 후 재건축 보유 유리, 입지 좋은 곳으로 갈아타는 전략

2018년 주택 시장은 많은 정책을 쏟아낸 정부나 여러 채를 보유하고 관망하는 다주택자나 오르는 집값을 지켜보며 불안해하던 무주택자 모두에게 여전히 불안한 시장이다. 서울은 정부가 강력한 정책 드라이브를 걸고 있으나 가격 하락을 기대하기 어렵기 때문이다. 그러나 힘의 균형은 돈을 가진 투자자에서 점차 칼자루를 쥔 정부 쪽으로 넘어갈 가능성이 크다. 온돌방에 군불을 때서 지펴놓은 온기는 쉽게 사그라들지 않지만, 이미 군불을 뺀 지 오래라 시간이 가면 식을 수밖에 없다. 따라서 2018년은 과도한 투자는 금물이고 더욱이 전셋값 하락 가능성이 큰 수도권 남부 지역의 갭 투자는 주의해야 한다.

CASE 1: 다주택자 4월 이전 매도 vs 임대 사업 등록 선택하라

이미 가격이 오른 주택을 보유한 다주택자라면 2018년 1/4분기를 잘 활용해야 한다. 관리처분인가가 난 강남권 재건축 아파트는 사업 지연에 따른 불안 요인도 크지 않고 입주 후 가치가 더욱 높아질 전망이라 보유가 유리하다. 다만 다른 주택을 소유하고 있는 경우라면 매도에 따른 양도소득세 등을 고려하여 4월 전 이익을 실현하는 것도 고려해볼 만하다. 다주택자 거나 소유한 주택이 전용면적 85m2 이하, 공시지가 6억 원(지방 3억 원) 이하라면 주택 임대 사업자 등록을 통해 장기 보유 후 시장 상황이 유리할 때 매각하는 장기 전략을 준비하는 것도 현명하다. 이미 주택을 한 채 보유한 사람이 서울 소재 전용면적 85㎡ 이하의 공시 가격 5억 원 아파트를 매입했다고 가정할 경우, 연간 임대 소득이 2,000만 원이라면 주택 임대 사업자 미등록 시 연간 임대 소득세는 84만 원이나 4년 임대 시엔 19만 6,000원, 8년 임대 시에는 7만 원으로 크게 감소한다. 특히 10년간 보유 후 매매가가 2억 원 올라 7억 원에 매도할 경우 양도소득세는 미등록 시엔 8,300만 원, 4년 임대 시엔 3,650만 원, 8년 임대 시엔 950만 원 수준으로 크게 차이 나므로 가격 상승을 기대할 수 있는 경우라면 주택 임대 사업 등록을 고려할 만하다.

CASE 2: 1주택자 일시적 2주택 활용, 갈아타기 적기

내 집 장만에 성공한 1주택자는 2018년 가장 많은 기회를 노릴 수 있다. 이미 주택 가격 상승으로 자산 가치 상승을 실현했고, 1주택이므로 세금 중과 등의 부담이 없기 때문이다. 다만 2018년 이후 주택 시장은 지역별 차별화가 더욱 심화될 가능성이 높기 때문에 입지가 좋은 대단지 아파트에 청약하거나 미계약분 등을 노려 갈아타기를 준비하는 전략이 필요하다. 급매로 나온 유망 지역의 아파트가 있다면 일시적 2주택자 요건을 최대한 활용하여 실속 있게 갈아타는 것도 고려해볼 만한 방법이다.

2주택자_임대사업

CASE 3: 무주택자 입주 앞둔 분양권, 청약 적극 나서라

기회는 많지만 이미 집값이 크게 올라 기존 주택을 매입하는 것이 부담될 수 있다. 따라서 청약이나 미분양, 미계약분, 분양권 전매가 가능한 새 아파트 등을 노리는 것이 좋다. 특히 분양권 전매가 1회 허용된 투기과열지구 내 아파트의 경우 입주가 임박하면 전셋값이 크게 하락하고 대출 규제 등의 영향으로 사실상 매도가 불가피한 경우도 적지 않을 것으로 보인다. 따라서 입주 1개월 이내 아파트의 경우 분양권 프리미엄이 하락한 급매를 노릴 수도 있으므로 2018 년 이후 주택 시장의 흐름에 더욱 관심을 가지고 적극적으로 투자하는 것이 바람직하다. 


우리은행 TWO CHAIRS웹진 VOL.16호

아파트 시장의 키워드 4

아파트 시장의 키워드 4

귀와 입을 위한 호사, 아날로그 뮤직 바

귀와 입을 위한 호사, 아날로그 뮤직 바

클래시 페이크 아주 멋진 가짜

클래시 페이크 아주 멋진 가짜