지식산업센터 투자 전 꼭 알아야 할 것

지식산업센터 투자 전 꼭 알아야 할 것

최근 부동산 투자자의 관심은 소액으로 투자 가능한 수익형 부동산으로 옮겨가고 있다. 수익형 부동산 중 지식산업센터란 무엇인지, 또 투자하려면 무엇을 알아야 하는지 들여다본다.

저금리와 주택시장 규제 강화로 생활형 숙박 시설과 지식산업센터 등 수익형 부동산이 시장의 관심을 받고있다. 생활형 숙박 시설은 거주·임대·숙박 세 가지 용도로 활용할 수 있다는 장점 때문에 부동산시장에서 인기를 끌었으나, 주거용으로 사용할 수 없게 한 법 개정으로 투자 매력도가 감소했다. 반면 지식산업센터는 주택 관련 규제(취득세·양도세·종부세) 대상이 아니며, 대출이 70% 이상 가능하고, 전매제한이 없어 분양권 프리미엄 등 투자도 가능하므로 투자자의 관심이 증가하고 있다. 또 지식산업센터와 같은 수익형 부동산은 일반적으로 시세차익보다는 임대수익 관점으로 투자를 해왔다. 그러나 서울 주요 지식산업센터의 실거래가는 3년 전 실거래가와 비교할 때 상당한 가격상승률을 기록하고 있어 지식산업센터에 대한 관심이 뜨겁다.

지금 지식산업센터 투자를 생각하고 있다면 관련 도서를 찾아 읽어보고, 임장활동을 해보길 추천한다. 부동산 이론과 임장활동이 여러분을 성공적 부동산투자의 길로 이끌어줄 것이다.

과거엔 아파트형 공장, 지금은 분양가 대비 약 2배의 시세로 거래 중

그렇다면 지식산업센터는 어떤 곳일까? 지식산업센터란 ‘산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률’ 제2조에 따르면 동일 건축물에 제조업·지식산업 그리고 정보통신산업을 영위하는 자와 지원 시설이 복합적으로 입주할 수 있는 다층형 집합 건축물을 말한다. 과거엔 ‘아파트형 공장’으로 불렀으나 법률 개정에 따라 제조업 이외에 지식산업, 정보통신산업, 지원 시설이 입주할 수 있도록 범위를 확장하면서 명칭을 지식산업센터로 변경했다. 현재 기업이 사용하는 공간은 공장으로, 커피 전문점·음식점·편의점 등이 사용하는 공간은 지원 시설로 분류하는데, 투자 대상에 따라 가격 및 세제 혜택 등 세부 내용이 달라진다. 지식산업센터의 동향에 대해 살펴보면, 앞서 언급한 것과 같이 최근 지식산업센터의 매매가격은 큰 폭으로 상승했다. 하지만 임대료는 상가건물임대차보호법 등의 영향으로 그에 미치지 못해 2021년 7월 기준 서울권역 평균 임대 수익률은 대략 3% 이하 수준이다. 따라서 각 시행사에서 다른 지식산업센터와 차별화하기 위해 다양한 형태의 지식산업센터를 선보이고 있다. 예를 들어 성동구 성수동의 경우 20~30대 유동 인구가 많은 지역적 특색을 고려해 지식산업센터 단지내에 이케아랩과 트렌디한 브랜드를 입점시켰다. 지식산업센터 내 이 같은 상업 시설이 성수동 명소로 자리 잡았고, 기업의 선호도도 높아져 2018년 분양가 대비 현재 약 2배의 시세로 거래 중이다.

드라이브인(Drive-in)과 도어투도어(Door to Door) 시스템도 기존 지식산업센터와 차별화를 두기 위한 시도다. 과거에는 1층 또는 주차장에서 물건을 내려 엘리베이터를 이용해 운반했다면, 드라이브인이나 도어투도어 같은 시설은 건물 사용자가 스타벅스 드라이브스루처럼 차를 타고 사무실 바로 앞까지 갈 수 있도록 설계됐다. 이러한 차별화를 통해 분양가를 높이고, 공실률을 낮추기 위한 노력이 계속되고 있다.

지식산업센터 투자전략 4

첫째, 가급적 역세권에 위치한 신축 지식산업센터에 투자해야 한다. 

지식산업센터에 입주하는 기업은 대부분 중소기업과 스타트업 등으로 교통의 편리성은 인재 확보 차원에서도 유리하다. 그러나 주택투자와 같이 GTX 개통 등 당장 실현되지 않을 호재는 시세에 반영되지 않는 특징이 있다. 임대료가 조금 비싸더라도 쾌적한 환경에서 근무하길 원하는 기업이 많기 때문에 신축 혹은 분양 물건에 투자하는 것이 좋다.

둘째, 지식산업센터 내 지원 시설인 커피 전문점, 편의점, 음식점 등에 투자할 때는 철저한 상권분석이 필요하다. 

지식산업센터 입주 업체는 대부분 기업으로, 평일 저녁이나 주말에는 주변의 유동 인구가 현격히 감소하기 때문. 지식산업센터와 같은 수익형 부동산의 가치는 소비력 있는 유동 인구가 핵심 요소이므로 지식산업센터의 지원 시설에 투자하고자 할 때는 반드시 주변 지역의 상권 유무를 확인 해야 한다.

셋째, 지식산업센터는 아파트나 오피스텔과 같이 청약통장을 통해 분양하지 않고 분양 대행사와 부동산중개업소를 통해 분양한다. 

최근 인기 있는 지식산업센터의 경우 입주 의향서를 받아 분양하기도 하는데, 이 같은 지식산업센터를 분양받기 위해서는 분양 대행사 직원과 자주 접촉하거나, 지식산업센터 전문 부동산중개업소 혹은 분양 대행사 출신 부동산중개업소의 유대 관계가 중요하다.

마지막으로 해당 건물의 주차 대수·층고·기둥 등 건물 자체 를 주목해야 한다.

지자체마다 다르지만 서울시의 경우 지식산업센터의 법적 주차 대수는 시설면적 200㎡(약 60평)당 한대로 법적 주차 대수보다 최소 2배 이상의 주차 대수를 확보한 건물에 투자해야 한다. 또 층고가 높을수록 유리하다. 실사용자는 기업체이므로 업종에 따라 화물차 등의 진출입이 자유로워야 하며, 제품을 적재하기에 층고가 중요한 것. 종종 층고와 천장고의 의미를 혼동해 낭패를 보는 경우가 있는데, 층고는 건축법 시행령 제119조 제1항 8호에 따르면 방의 바닥 구조체 윗면으로부터 위층 바닥 구조체의 윗면까지 높이로 정의한다. 천장고(=반자높이)는 건축법 시행령 제119조 제1항 7호에 따르면 방의 바닥면으로부터 반자까지 높이를 말한다. 그리고 건물 내부 기둥의 위치도 중요하다. 간혹 호실 중간에 기둥이 있는 건물도 있는데, 이런 경우 향후 호실을 분리하기 어려우며 공간 활용도도 떨어진다. 따라서 분양 시 건물 도면을 통해 기둥의 위치를 체크해야 하고, 기존 지식산업센터를 매수할 경우에는 현장을 방문해 반드시 기둥의위치를 확인해야 한다.

지금까지 지식산업센터 투자 시 알아둬야 할 내용에 대해 살펴봤다. 많은 이가 궁금해하는 부동산투자의 성공 원칙은 단순하다. 바로 올바른 부동산 지식과 부지런한 임장활동. 지금 지식산업센터 투자를 생각하고 있다면 관련 도서를 찾아 읽어보고, 임장활동을 해보길 추천한다. 부동산 이론과 임장활동이 여러분을 성공적 부동산투자의 길로 이끌어줄 것이다. 

 

위 글의 출처는 우리은행 TWO CHAIRS웹진 VOL.50호입니다.

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