재테크와 세테크, ‘임대사업자’에서 답을 찾아라!

재테크와 세테크, ‘임대사업자’에서 답을 찾아라!

올해 다주택자의 가장 큰 고민거리는 집을 팔 것인지, 임대사업자로 등록할 것인지를 놓고 셈을 해보는 것이다. 부동산 재테크와 세테크, 동시에 두 마리 토끼를 잡고 싶다면 ‘임대사업자’가 정답이다. 

4월부터 다주택자에게는 조정대상지역 내 주택을 팔 경우 양도소득세 기본 세율에 2 주택자 +10% 포인트, 3 주택자 +20% 포인트 추가 세율이 적용된다. 지난해 12월 13일 정부는 다주택자의 민간 임대주택 등록 촉진을 위해 ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 발표했다.

임대사업자에 대한 세제 혜택과 건강보험료 인하 등의 내용이 담긴 다양한 지원 방안이 포함되어 있다. 임대사업자에 대한 세제 혜택은 주택 가격, 보유 주택 수, 면적, 임대 기간에 따라 복잡하고 적용 기간도 상이하다. 따라서 임대사업자 등록은 지역, 예상 보유 기간, 기타 소득 등을 고려해 결정해야 한다.

 

임대사업자 등록 장점 VS 단점

임대사업자는 과거와 달리 임대료 인상 폭이 5%로 제한되며 임대 소득에 대한 과세를 받는다. 또한 개인의 주택 보유 현황 및 임대 소득이 노출되며 주택의 매도 시점에 큰 영향을 미치고 있다. 그러나 2018년 말까지 연간 2,000만원 이하의 임대 소득에 대해서는 비과세 되고 취득세, 재산세, 소득세, 법인세 감면 혜택이 주어진다. 세제 감면 비율은 일반 임대주택이냐, 준공공 임대주택이냐에 따라 차이가 있다. 임대주택을 매도할 때도 양도소득세 중과 면제, 장기보유특별공제 같은 혜택은 있다.

임대사업자, 누가 등록해야 득이 될까?

•1세대 2주택 이상 다주택자로 조정대상지역 내 주택 보유자(양도소득세 중과 대상자)

•다주택자 중 거주 주택의 양도 차익이 큰 소유자 → 거주 주택 비과세

•종합부동산세가 많이 나오는 소유자 → 장기 보유 주택 선별 등록해서 종합 부동산세 부담 감소

•최초 분양 공동주택(주거용 오피스텔)을 취득한 소유자 → 취득세 감면 혜택

•5년 이상 매도 계획 없는 소유자 → 등록 후 다양한 절세 효과

•85㎡ 이하 주택을 취득한 지 3개월 이내인 소유자 → 준공공(10년) 등록 후 양도세 100% 감면 혜택

돈 되는 한두 채에 집중해라

조정대상지역 내 주택을 보유한 다주택자들은 매도할 것인지, 보유할 것인지, 임대사업자 등록을 할 것인지 결정해야 한다. 3 주택자 K 씨는 4월부터 시행되는 다주택자 양도소득세 중과를 앞두고 투자용으로 매입한 서울 강남구의 한 아파트를 매물로 내놓았다가 갑자기 매도 의사를 접었다. 양도소득세 부담이 컸기 때문이다. 최근 몇 년간 주택 경기 활황세에 힘입어 집값이 크게 올라 양도 차익이 수억 원에 달하는데, 해당 아파트 대신 양도 차익이 비교적 적은 주택을 우선 팔 것인지, 임대사업자로 등록해 세제 혜택을 누릴 것인지 고민하고 있는 상태다.

만약에 주택을 판다면 가치 상승률이 낮은 집을 먼저 매도해야 한다. 주택 수에 따라 중과되는 양도소득세를 피하기 위해 집을 처분한다면 미래 가치가 높은 알짜 주택 한 채만 남기고나머지를 처분하는 편이 좋다.

주택을 안 팔고 버틴다면 임대사업자 등록 후 오른쪽 표에 나와 있는 다양한 세제 혜택을 받아야 한다. 정부의 임대주택자 등록 활성화 방안의 최대 수혜자는 조정대상지역 내 시세 차익이 크거나 보유 가치가 높은 중소형 주택 2~3채를 갖고 있는 집주인으로 압축된다. 특히 향후 집값 상승 가능성이 높고, 전세 수요가 많은 서울과 수도권 핵심 지역이라면 가장 큰 혜택을 누릴 수 있다.

우리은행 TWO CHAIRS웹진 VOL.18호

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