생활형숙박시설 투자 시 꼼꼼히 따져봐야 할 체크 포인트

생활형숙박시설 투자 시 꼼꼼히 따져봐야 할 체크 포인트

생활형숙박시설이란?
먼저 생활형숙박시설에 대해 알아본다. 생활형숙박시설은 말 그대로 숙박 시설이다. 즉 호텔 같은 서비스와 시설 편의성에 주택처럼 취사와 세탁 시설 등의 설치가 가능해 중장기로 관광이나 비즈니스를 위해 머물기 좋은 숙박 시설의 한 종류다. 취사와 세탁이 가능하다 보니 주택으로 오해하기도 하는데, 엄연한 숙박 시설이다. 그래서 주택으로는 사용할 수 없는 용도다.

규제 많은 아파트 대신 규제 적은 생활형숙박시설을 선택

생활형숙박시설에 관심이 쏠린 이유는 크게 두 가지로 분석할 수 있다. 첫 번째는 단기 차익을 노린 투기 수요의 유입이다. 시장에 웃돈이 붙은 분양권이 이미 매물로 상당수 나와 있는 것으로 미뤄 상당한 수요가 단기 차익을 노리고 ‘묻지마 청약’을 한 것으로 분석된다. 두 번째는 아파트 대체 수단으로써의 관심이다. L사 생활형 숙박시설의 경우 4군과 5군은 비교적 대형 면적의 청약 경쟁률이 더 높았는데, 이는 단기 차익을 노린 수요만으로는 설명이 어렵다. 오히려 가격이 높고 분양에 상당한 규제가 따르는 아파트를 대신해 거주를 목적으로 한 수요가 작용했다고 볼 수 있다. 아파트를 분양받기 위해선 청약통장이 필요하고, 무주택 기간을 요구하기도 하며, 분양을 받더라도 전매가 제한된다. 금액이나 지역, 보유 주택 수에 따라 대출 한도가 제한적이고, 심지어는 대출도 불가하다. 그에 비해 생활형숙박시설은 주택이 아니므로 주택 수에 포함되지 않고, 청약통장도 필요 없으며, 대출도 비교적 쉬운 편이다. 물론 전매제한도 없다.

가장 핵심 규제는 간과하고 있다

얼핏 들여다보면 규제도 적고 취득도 쉬워 아주 매력적인 주거 상품으로 보일 수 있다. 하지만 투자자가 간과하고 있는 핵심 규제 사항이 있다. 바로 생활형숙박시설의 정의에서 이미 언급한 바와 같이 생활형숙박시설의 용도는 주택이 아니라 숙박 시설이라는 점이다. 즉 주거용 부동산이 아니라 수익용 부동산이라는 것. 최근 정부는 법 개정을 통해 생활형숙박시설의 주거용 사용을 원천 차단하려는 의지를 보이고 있다. ‘건축물의 분양에 관한 법’ 시행령 개정을 통해 앞으로는 분양 광고와 계약 시 주택으로 사용 불가, 숙박업 신고 필요 등의 내용을 알리고 확인받아야 한다. 또한 건축법 시행령 개정을 통해 숙박업 등록이 필요하다는 점을 명시했다. 현재 용도에 맞지 않게 주택으로 사용 중인 생활형숙박시설은 오피스텔로 용도 변경하도록 유도하고, 용도 변경 시 시설물 관련 규제를 2023년 10월 2일까지 한시적으로 완화해주는 카드도 꺼내 들었다. 이를 통해 향후 건축되는 생활형숙박시설은 주택으로 활용하지 못하도록 강력히 규제하려 한다는 점을 짐작할 수 있다. 이 같은 점을 간과하고 ‘묻지 마 투자’를 한 경우 상당한 리스크를 짊어지게 된다.

생활형숙박시설은 단순히 아파트나 오피스텔의 대체투자상품이 아니다. 생활형숙박시설을 분양받는 순간, 많은 동업자와 함께 호텔 하나를 운영하게 되었다고 보면 된다.

다양한 리스크에 대하여

첫 번째는 주택으로 사용하는 경우 발생 가능한 리스크다.

생활형숙박시설을 주택으로 사용하다 적발되면 건축법에따라 시정명령을 받게 되고, 시정명령을 받은 이후에도 이행하지 않으면 시가표준액의 100분의 10 범위 내에서 이행강제금을 부과한다. 이행강제금이 무서운 것은 1년에 2회 이내 부과가 가능한데, 조례에 정한 대로 시정이 완료될 때까지 반복 부과가 가능하다는 점. 한 번으로 끝나지 않기 때문에 상당한 부담으로 작용할 수밖에 없다. 여기에 불법적으로 주택으로 활용하는 것을 과세 당국이 포착한다면 과거 오피스텔을 실질과세의 원칙에 따라 주택으로 간주해 과세하던 것처럼 생활형숙박시설을 주택으로 간주해 과세할 여지도 있다.

두 번째는 운영 시 발생 가능한 리스크다. 

원래 생활형숙박시설을 목적에 맞게 사용하려면 숙박업 등록을 통해 객실을 운영해야 한다. 숙박업 등록이 개인에게 금지된 것은 아니나 요건이 다소 까다롭다. 법상 30개 호실 또는 영업 면적이 연면적의 3분의 1 이상인 경우에 등록이 가능한데, 주로 개인 수분양자가 전문 위탁업체를 통해 숙박업 등록을 할 수밖에 없는 이유다. 전문 위탁업체는 수분양자에게 위탁받은 객실을 호텔처럼 운영해 수익을 발생시킨다. 이 수익은 전부 수분양자의 것이 아닌데, 수익에서 관리에 소요된 비용 (인건비·수도광열비·시설물 유지보수비·객실 물품비 등)과 위탁업체의 이윤을 제외하고 배분하기 때문이다. 만약 이와 같은 관리 비용이 아까워 숙박업 등록을 하지 않고 개별적으로 객실을 운영하다 적발되면 공중위생법 위반으로 1년 이하 징역이나 1,000만 원 이하의 처벌을 받게 된다. 결국 수 분양자는 위탁업체에만 의지해 관리하고 수익을 배분받아야 하므로 과거 많은 투자 실패를 양산한 분양형 호텔의 전철을 밟을 가능성이 크다.

생활형숙박시설 투자 고려한다면

꼼꼼히 따져보기
생활형숙박시설은 단순히 아파트나 오피스텔의 대체투자상품이 아니다. 생활형숙박시설을 분양받는 순간, 많은 동업자와 함께 호텔 하나를 운영하게 되었다고 보면 된다. 호텔을 운영한다고 생각하면 꼼꼼히 따져볼 사항이 참 많다. 객실 평균 단가는 어느 정도일지, 객실은 어느 정도나 가동될 것으로 예상되며 어느 정도 비용이 발생할지, 어떤 업체를 통해 마케팅과 객실 관리를 하고 어떠한 조건으로 수익을 배분할지, 주변에 경쟁 시설이 출현해 수익성이 악화될 가능성은 없는지, 운영 중 발생하는 내부 집기 및 가전제품 등 교체 비용은 어떻게 대비할지 등을 사전에 체크해보아야한다. 충분한 체크 없이 운영을 시작했다가는 위탁업체의 말만 믿고 끌려다니기 십상이다. 생활형숙박시설을 잘 모르는데 투자를 고려하고 있다면 꼭 명심하자. 내가 지금 투자하려는 것은 주택이 아니라 숙박 시설이라는 사실을 말이다.

생활형숙박시설의 용도는 주택이 아니라 숙박 시설이라는 점이다. 즉 주거용 부동산이 아니라 수익용 부동산이라는 것. 최근 정부는 법 개정을 통해 생활형숙박시설의 주거용 사용을 원천 차단하려는 의지를 보이고 있다. 

위 글의 출처는 우리은행 TWO CHAIRS웹진 VOL.51호입니다.

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